Guida Completa sull’Accatastamento C2

Per chi non è esperto nel settore immobiliare, il significato dell’espressione “accatastamento C2” può risultare poco chiaro. Molti non sanno nemmeno cosa comporti un catasto C2 e quando sia necessario accatastare un immobile, figuriamoci comprendere la categoria identificata come categoria C2 catasto.

In linea generale, è importante sapere che, in alcuni casi, le unità immobiliari classificate come appartenenti alla categoria catastale C2 possono essere considerate pertinenze della casa. Un esempio tipico è rappresentato dalla cantina, che spesso è annotata sulla stessa scheda catastale dell’abitazione.

Ma non sono solo le cantine a poter essere considerate C2.

In questo articolo, faremo chiarezza sul termine accatastamento e sul significato della classe C2, per poi affrontare diverse questioni collegate all’accatastamento C2.

Tali questioni riguardano la pertinenzialità dell’unità immobiliare accatastata come C2 rispetto alla prima casa, l’impossibilità di utilizzare un locale C2 come abitazione e la possibilità di trasformarlo in un C1 o, in alcuni casi particolari, persino in A2 o A3, rendendolo abitabile.

Che cos’è l’accatastamento?

L’accatastamento è una procedura catastale necessaria al termine dei lavori di costruzione di un immobile. È obbligatoria anche nel caso di interventi su unità già esistenti che comportino modifiche nella rendita catastale.

Accatastare un immobile è fondamentale non solo per presentare la pratica di “Fine Lavori” e ottenere l’agibilità, ma anche per attribuirgli una rendita, base per il calcolo delle imposte dovute allo Stato.

Quando è necessario effettuare l’accatastamento? Chi lo fa?

L’accatastamento è imprescindibile per denunciare una nuova costruzione e per ogni intervento su un fabbricato esistente che comporti una modifica della rendita catastale. Questo avviene, ad esempio, in caso di ampliamenti, modifiche nella distribuzione degli spazi interni, fusione di più unità immobiliari o frazionamento di un immobile.

È necessario accatastare anche quando la planimetria depositata non corrisponde allo stato reale o quando si effettuano cambi di destinazione d’uso, come da ufficio ad abitazione, anche in assenza di lavori.

Se le modifiche al fabbricato riguardano la sagoma, sarà necessario aggiornare non solo la scheda catastale ma anche il Tipo Mappale.

Per eseguire modifiche alla scheda catastale o aggiornamenti, è necessario contattare un tecnico abilitato, come un geometra, architetto o ingegnere, in grado di utilizzare i software ministeriali. In particolare, si utilizza DOCFA (Documento Catasto Fabbricati) per gli accatastamenti e PREGEO per redigere i Tipo Mappali.

Accatastamento C2: cosa significa?

La categoria catastale C2 è una delle più comuni e comprende magazzini, locali di deposito, fienili, locali di sgombero, cantine, solai e sottotetti. Può includere pertinenze dell’abitazione o immobili a sé stanti.

Fanno parte della C2 categoria catastale anche locali per la vendita all’ingrosso, che non presentano vetrine come i negozi. È fondamentale non confondere i locali accatastati C2 con quelli C1, che sono negozi veri e propri.

È importante sapere a quale categoria catastale appartiene un immobile che si sta acquistando, poiché non è legale abitare in un’immobile di categoria C2 e non si può considerare come un negozio.

È possibile cambiare classe a un immobile e trasformarlo da C2 in un’altra categoria?

Sì, ma non sempre. Un sottotetto non abitabile, in alcune circostanze, può diventare un’abitazione di classe A3 o A2, ma ciò richiede un progetto, una DIA o un permesso di costruire, il pagamento di oneri al Comune e vari lavori, seguiti dalla redazione di una nuova scheda catastale.

Allo stesso modo, è possibile passare da C2 a C1, ma richiede modifiche significative e costose sull’immobile.

C2 catasto e il pagamento dell’IMU

È importante sapere che un’unità immobiliare accatastata C2, se non considerata pertinenza di una prima casa, è soggetta al pagamento dell’imposta municipale unica (IMU).

La regola fondamentale stabilisce che per ogni abitazione principale si possono conteggiare fino a tre pertinenze, ciascuna accatastata in una delle seguenti categorie:

• C2 (magazzini e locali di deposito come cantine e solai);
• C6 (stalle e scuderie, garage);
• C7 (tettoie chiuse o aperte).

Non è possibile considerare come pertinenze dello stesso immobile, per esempio, un solaio e una cantina, poiché appartengono alla medesima categoria catastale C2. Allo stesso modo, per una singola abitazione, solo un box può essere considerato pertinenziale.

Anche se una pertinenza, come una cantina, è accatastata insieme all’abitazione principale, le altre pertinenze devono appartenere a categorie diverse (C6 o C7) per essere considerate tali.

Se un contribuente possiede due box o una cantina e un solaio adibito a deposito, dovrà decidere quale considerare come pertinenza e quale separare ai fini del calcolo dell’IMU.

Fino al 2015, erano applicate due aliquote diverse per l’IMU e la TASI, ma oggi la TASI è stata abolita. Pertanto, non si pagano tasse sulla prima casa e le sue pertinenze, mentre per gli altri immobili è dovuta l’IMU, calcolata sulla rendita catastale rivalutata del 5%, con l’aliquota stabilita da ciascun Comune, moltiplicata per 160.

Con questa guida, speriamo di aver chiarito i principali aspetti legati all’accatastamento C2. Le questioni tecniche sono molte e complesse, ma ora dovreste avere una comprensione di base dell’argomento.