Quando due parti si accordano per costituire un rapporto di locazione, capita sempre più di frequente che, prima di firmare il contratto definitivo, stipulino un preliminare. Si tratta di un accordo in forza del quale il futuro locatore promette di concedere in godimento l’immobile a condizioni prestabilite, mentre il futuro conduttore si impegna a riceverlo e a corrispondere il canone concordato. La pratica risponde a esigenze molto concrete: il proprietario ottiene la certezza che l’inquilino non gli “scappi” all’ultimo momento, l’inquilino ottiene la garanzia che l’immobile non verrà ceduto a terzi in attesa del rogito o del rilascio di certificazioni. In questo scenario, la caparra emerge come strumento chiave per presidiare la serietà degli impegni assunti e per risarcire in via forfettaria la parte adempiente se l’altra dovesse recedere o rendersi inadempiente.
La caparra che le parti pattuiscono nel preliminare di locazione è regolata, in assenza di patti contrari, dalle norme degli articoli 1385 e 1386 del codice civile. Ciò significa che, in caso di inadempimento, opera un meccanismo simmetrico di autotutela: se inadempiente è il promittente locatore, il promittente conduttore può richiedere il doppio di quanto versato; se inadempiente è il promittente conduttore, il locatore trattiene la somma ricevuta. La differenza sostanziale rispetto al deposito cauzionale, che viene versato solo alla firma del contratto definitivo a garanzia di danni o insolvenze durante la locazione, sta proprio nello scopo: la caparra assicura la fase precontrattuale, il deposito cauzionale presidia l’esecuzione del rapporto locatizio già in essere.
Indice
La funzione economica e psicologica della caparra confirmatoria
L’esperienza mostra che le trattative di locazione possono protrarsi più a lungo di quanto preventivato, specie se l’immobile necessita di piccoli interventi di manutenzione o se il conduttore deve ricevere l’ok della società di cui è dipendente per eventuali benefit o rimborsi. Nel frattempo il proprietario sospende altre visite e rinuncia a opportunità alternative. La caparra versata al momento della sottoscrizione del preliminare compensa questo “costo opportunità” perché, se il conduttore ci ripensa, il locatore avrà almeno incassato una somma che gli restituisce parte del tempo speso e del canone perso. Sul versante opposto, il locatore impegnato a consegnare l’immobile libero da cose e persone, con impianti funzionanti e certificati in ordine, potrebbe essere tentato di accettare un’offerta più redditizia sopraggiunta in extremis. La restituzione del doppio della caparra costituisce un deterrente efficace.
Da un punto di vista psicologico, la caparra ha un effetto vincolante ancora più forte della penale astratta. Mentre la clausola penale richiede di norma un’azione legale per essere escussa, la caparra produce una funzione satisfattoria immediata perché il denaro è già nelle mani della parte “innocente”. Solo chi ritenga di subire un danno maggiore potrà intraprendere la via giudiziaria per ottenere la differenza, ma la tutela minima è già materialmente presente.
Forma, ammontare e formalità di consegna
Il legislatore non impone una forma sacramentale alla pattuizione della caparra in un preliminare di locazione, fermo restando che il preliminare stesso, se relativo a immobile da destinare ad abitazione o uso diverso, deve essere redatto per iscritto ai sensi dell’articolo 1350 del codice civile. Di conseguenza, la clausola relativa alla caparra compare solitamente all’interno del documento, spesso subito dopo l’indicazione del canone e della durata. L’ammontare non è predeterminato dalla legge e viene fissato dalle parti in base al valore economico dell’operazione: nell’uso corrente oscilla da uno a tre canoni mensili, ma nulla vieta percentuali diverse, purché non si traduca in un importo manifestamente vessatorio, altrimenti potrebbe essere ridotto dal giudice.
La caparra può essere consegnata in contanti nei limiti di legge, ma in pratica si utilizza sempre più il bonifico bancario, per ragioni di tracciabilità e per esigenze fiscali. È opportuno che il versamento avvenga contemporaneamente alla firma del preliminare o al massimo entro pochi giorni, indicandone la data come termine essenziale, affinché l’accordo sia immediatamente efficace. Se il pagamento non avviene, il locatore potrà considerare risolto il preliminare per colpa del conduttore e tornare a cercare un nuovo inquilino.
Registrazione e profili fiscali
A differenza del contratto definitivo di locazione, il preliminare non è necessariamente soggetto a registrazione all’Agenzia delle Entrate, salvo che contenga la previsione di un canone a titolo di locazione provvisoria o sia redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Tuttavia, registrarlo entro trenta giorni offre un duplice vantaggio: attribuisce data certa alla pattuizione, rendendo opponibile a terzi l’impegno, e consente di tassare correttamente la caparra in caso di inadempimento. Sul piano fiscale, la caparra confirmatoria è fuori campo IVA e non costituisce ricavo imponibile finché il contratto si perfeziona; se invece viene incamerata o restituita doppia per effetto dell’inadempimento, potrà avere rilievo nella determinazione del reddito d’esercizio, specie se il locatore è impresa.
Rimedi e controversie sulla caparra
Il meccanismo di autotutela non esclude che sorgano contestazioni. Può accadere, per esempio, che il conduttore versi la caparra e sostenga di averne diritto alla restituzione perché il locatore ha presentato documenti catastali difformi o ha omesso vizi dell’immobile. In tal caso occorre stabilire se l’inadempimento sia imputabile al locatore, poiché la legge tutela solo la parte non in colpa. L’eventuale azione giudiziaria segue il rito ordinario davanti al tribunale competente per territorio e valore; la somma incamerata o da restituire opera come acconto sul risarcimento, che potrà essere maggiore o minore in base alla prova del pregiudizio effettivamente subìto. Il giudice potrà anche convertire la caparra in semplice penale qualora ritenga sproporzionata la cifra rispetto all’entità del contratto e alle circostanze dell’inadempimento.
Occorre distinguere la caparra confirmatoria dalla caparra penitenziale, che attribuisce alle parti il diritto di recesso senza causa: nel primo caso, una volta sorto il preliminare, la parte non può liberarsi semplicemente perdendo la caparra o restituendone il doppio; nel secondo, il recesso è esercitabile liberamente ma al prezzo stabilito, il che comporta una disciplina diversa dell’inadempimento. Nella prassi locatizia si utilizza di rado la caparra penitenziale, proprio perché il locatore mira a vincolare il conduttore e non a consentirgli l’uscita, seppur onerosa, dal futuro contratto.
Rapporto tra caparra e successivo deposito cauzionale
Al momento della firma del contratto definitivo spesso si pone la questione di come imputare la caparra già versata. Nulla vieta che la somma venga trattenuta e imputata come primo canone o come parte del deposito cauzionale, purché ciò sia esplicitato nella clausola del contratto definitivo. Molti proprietari preferiscono che il conduttore integri la differenza per costituire il deposito a garanzia dei danni, trasformando la caparra in quota del deposito stesso; altri restituiscono la caparra e chiedono un nuovo versamento. È fondamentale ridurre tutto a scrittura perché, in caso di restituzione tacita o di compensazione non documentata, si rischiano conflitti a fine locazione sui danni o sulle spese condominiali.
Conclusioni
La caparra nel preliminare di locazione è un istituto di grande rilevanza pratica che tutela la fase più delicata delle trattative, quella in cui le parti hanno già investito tempo e risorse ma non dispongono ancora di un contratto definitivo registrato. La sua efficacia dipende da una redazione chiara delle clausole, da un importo commisurato al valore dell’affare, da un’adeguata tracciabilità del pagamento e soprattutto dalla consapevolezza delle regole che la governano. Se ben progettata e formalizzata, la caparra confirmatoria riduce il rischio di contenzioso, garantisce serietà negoziale e, in caso di inadempimento, fornisce un rimedio rapido e proporzionato senza dover attendere i lunghi tempi di una causa per danni. Comprenderne la funzione e le implicazioni fiscali consente a locatori e conduttori di gestire con sicurezza il passaggio dal semplice accordo alla piena formalizzazione del rapporto di locazione.