Il Preliminare di Locazione rappresenta un accordo tra il Proprietario di un immobile e un potenziale futuro Conduttore. Attraverso questo accordo, entrambe le parti si impegnano a firmare un contratto di locazione definitivo entro una data prestabilita e secondo condizioni concordate.
È importante sottolineare che la firma del preliminare di locazione non comporta l’assegnazione immediata delle chiavi dell’appartamento al futuro Conduttore.
Il precontratto di affitto è un accordo che precede la stipulazione del contratto di locazione vero e proprio. Per essere considerato valido, deve rispettare determinate caratteristiche, che ne definiscono la forma e il contenuto.
Indice
Finalità del Precontratto di Affitto
Il precontratto di affitto viene stipulato con lo scopo di creare un impegno reciproco tra le parti, in attesa della firma del contratto definitivo. Questo impedisce che una delle due parti possa ritirarsi dall’impegno senza conseguenze. Può essere utilizzato in diverse situazioni, come ad esempio:
-L’attesa del termine di una ristrutturazione;
-Il trasferimento dell’inquilino da una città all’altra, operazione che può richiedere del tempo.
In sostanza, il precontratto di affitto funge da tutela equilibrata per entrambe le parti, delineando gli impegni reciproci.
Anche se simile al contratto di locazione definitivo, il precontratto presenta alcune differenze sostanziali
-Non necessita di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
-Non concede all’inquilino la disponibilità effettiva dell’immobile;
-Non prevede il trasferimento di alcun canone di affitto al proprietario.
Contenuto del Precontratto di Affitto
Il Preliminare di Locazione non è vincolato da specifiche restrizioni formali, tuttavia è obbligatoria la forma scritta. Nel Contratto devono essere chiaramente indicati gli elementi essenziali, tra cui
-I dati anagrafici delle parti coinvolte;
-La descrizione dettagliata dell’immobile, inclusi i dati catastali e la presenza di eventuali pertinenze;
-La durata del contratto (ad esempio, un contratto di locazione 4+4 o Transitorio);
-Il canone di locazione concordato.
Per un esempio è possibile vedere questo modello di preliminare di locazione proposto da Roberto Rossi.
La Funzione della Caparra nel Preliminare di Locazione
La caparra può assumere diverse funzioni a seconda dell’accordo tra le parti. Può agire come garanzia generica contro l’inadempimento (caparra confirmatoria) o come indennizzo in caso di recesso (caparra penitenziale).
-Caparra Confirmatoria: Regolata dall’articolo 1385 del Codice Civile, essa svolge una doppia funzione: garanzia reciproca per le parti e acconto per la locazione dell’immobile. Nel caso in cui il futuro Conduttore decidesse di non affittare l’immobile, il Proprietario avrà il diritto di trattenere la somma versata come caparra. Se invece fosse il Proprietario a recedere, il futuro Conduttore avrà diritto a ricevere il doppio dell’importo versato come caparra.
-Caparra Penitenziale: Prevista dall’articolo 1386 del Codice Civile, questa somma di denaro viene versata dal futuro Conduttore come acconto del canone di locazione e forma di garanzia in caso di recesso. Se il recesso venisse esercitato, la somma della caparra penitenziale sarebbe utilizzata come pagamento per l’altra parte. L’unica differenza è che, in caso di recesso, il Proprietario dovrebbe versare al futuro Conduttore il doppio della caparra.
Questi dettagli sottolineano l’importanza di comprendere accuratamente le specificità del Preliminare di Locazione, affinché entrambe le parti siano chiare sui loro diritti e responsabilità.